양도소득세 계산기

양도소득세 계산 방법

과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제(250만원)

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세·중개보수·법무비 등)를 뺀 금액입니다. 여기에 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구하고, 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 기본세율을 적용합니다.

1세대 1주택 비과세

1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역 취득은 2년 거주 포함)하고 양도가액이 12억원 이하이면 비과세입니다. 12억원을 초과하는 고가주택은 12억 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세합니다.

장기보유특별공제

• 일반: 보유 3년부터 연 2%, 최대 30%(15년)
• 1세대 1주택(2년 이상 거주): 보유 연 4% + 거주 연 4%, 합산 최대 80%

기본세율 (과세표준 구간)

• 1,400만원 이하 6% / ~5,000만원 15% / ~8,800만원 24%
• ~1.5억 35% / ~3억 38% / ~5억 40% / ~10억 42% / 10억 초과 45%

다주택자 중과세율 — 2026년 5월 10일 부활

2022년 5월부터 시행돼 온 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료되어, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자에게 중과세율이 다시 적용됩니다.

• 조정대상지역 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
• 중과 대상이면 장기보유특별공제도 배제됩니다

본 계산기는 1세대 1주택·기본세율을 가정하므로, 조정대상지역 다주택자라면 실제 세금이 계산 결과보다 훨씬 클 수 있습니다.

※ 기본세율 가정 추정치입니다. 보유 2년 미만 단기 양도세율(60~70%), 위 다주택 중과세율, 비사업용 토지, 감면·특례는 반영하지 않았습니다. 실제 세액은 보유·거주 요건과 개별 상황에 따라 크게 달라지므로 국세청 홈택스 또는 세무 전문가와 확인하세요.

자주 묻는 질문